Наш роман с квартирами
Сторонники квартирного сектора утверждают, что недавние достижения отражают структурный сдвиг в жилищном ландшафте, когда миллионы молодых американских семей теперь избавились от представления о том, что домовладение всегда предпочтительнее сдачи в аренду, и воплощено в долгосрочной перспективе. сокращение сроков политики за счет ипотечных субсидий и рыночных действий. В поддержку этого тезиса защитники могут указать на данные, свидетельствующие о резком росте количества арендных домохозяйств и соответствующем снижении доли домовладений. В период с начала 2006 г. по конец 2010 г. пул арендаторов в Соединенных Штатах увеличился более чем на 10 процентов, более быстрыми темпами, чем формирование домохозяйств или предложение аренды.
Дескрипторы восстановления квартир предлагают убедительные, но в конечном итоге неполная картина исключительно изменчивого рынка жилья. Нет сомнений в том, что национальные тенденции в области квартир опережают рынок собственности, который по-прежнему погряз в собственной локальной рецессии. Тем не менее, инвесторы должны действовать осознанно, не забывая о рисках, связанных с их базовыми ожиданиями. Хотя условия в жилищном секторе требуют оптимистичной оценки, инвесторы и кредиторы в равной степени должны остерегаться неослабевающего энтузиазма по завышению цен и подрыву стандартов кредитования в ущерб долгосрочной стабильности.
Циклический или структурный характер. Изменение спроса
Основываясь на прибылях от инвестиций в квартиры, фундаментальные показатели заметно улучшились по сравнению с низкими значениями в разгар рецессии. В прошлом месяце компания Axiometrics сообщила, что эффективная арендная плата за период с февраля по март выросла на 0,8 процента, что на 5 процентов выше, чем годом ранее. В связи с ростом арендной платы заполняемость по всей стране сократилась, достигнув 93,5 процента в мартовском отчете. На основных рынках - в том числе в Нью-Йорке, Лонг-Айленде, Сан-Франциско и Бостоне - теперь заполняемость каждого из них превышает 95 процентов.
Рост основных показателей в секторе квартир является функцией исключительного роста числа арендаторов. домохозяйства и относительная нехватка нового инвентаря. На некоторых рынках, где теневой инвентарь квартир для сдачи в аренду или реконверсия мог угрожать резкому расширению кривой предложения, рост спроса, тем не менее, привел к положительному чистому поглощению. Показательный пример - Майами, где Axiometrics сообщает о доле вакантных площадей ниже 4 процентов, в то время как Лас-Вегас и Феникс подтверждают более простую интуицию, когда квартиры подрывают жилищный сектор.
За исключением нескольких рынков. там, где особенно слабые тенденции в сфере занятости и вес рынка жилья ограничивают формирование домохозяйств, рынки квартир работают хорошо, даже если они удалены от побережья. Сохранится ли нынешняя ограниченность результатов аренды, оправдывая дальнейшее повышение цен? С одной стороны уравнения, нет никаких сомнений в том, что предложение будет реагировать на рост денежного потока; рост застройки, даже небольшой, уже является фактором на рынке квартир. По мере ввода в эксплуатацию новых квартир повышательное давление на арендную плату ослабнет. Возможность чрезмерной застройки может контролироваться более осторожными банковскими кредиторами и их регулирующими органами, которые неизменно будут указывать на все еще рекордно высокие уровни невыполнения обязательств по банковским ссудам на строительство.
В то время как реакция предложения отстает от рынка. , сторона спроса в фундаментальном уравнении является более серьезным источником неопределенности. Спрос на аренду был очень высоким по сравнению с темпами роста рабочих мест во время восстановления. Но составление графика его дальнейшего пути вносит некоторую ошибку в прогноз. В основе прогноза предвзятость в отношении владения жильем включает сложное взаимодействие между доступностью кредита и капитала, ожиданиями относительной арендной платы и стоимости владения
и поведенческими факторами. Хотя полное обсуждение выбора права владения выходит за рамки данной колонки, достаточно сказать, что домохозяйства будут склонны сдавать в аренду, если есть ожидания, что реальные цены на жилье снизятся в будущие периоды, как это имело место в последние годы. < / p>
Сохранится ли относительное предубеждение в пользу аренды после нормализации цен на жилье, будет в значительной степени зависеть от доступности и стоимости ипотечного кредита, а также от поведенческих характеристик молодых домохозяйств, находящихся на пороге собственности. Первое относится к сфере политики; последнее - измерение американской психики, которое экономисты будут пытаться предсказать. В то время как реформа жилищного финансирования предполагает, что домовладение станет более дорогостоящим в ближайшие годы, инвесторы также должны учитывать цикличность текущего роста спроса со стороны арендаторов.
В продолжение колонки на этой неделе, на следующей неделе. Опережающий индикатор рассмотрит последствия реформы жилищного финансирования для прогнозов в отношении квартир.
Сэм Чандан, доктор философии, главный экономист RealCapital Analytics и адъюнкт-профессор школы Wharton.
комментариев