Борьба в Олбани и продажи нескольких семей
Как обстоят дела на этом рынке в последнее время? Давайте посмотрим на статистику по объему и стоимости.
За последние два года мы увидели значительный рост продаж многоквартирных домов: в 2009 году в Нью-Йорке было совершено сделок по продаже на 1,25 миллиарда долларов, включая 433 здания с общим количеством 9 839 квартир. единицы. Эти продажи включали как лифтовую, так и пешеходную недвижимость. В отличие от других мест в стране, здания с лифтами или без них - это два очень разных типа активов, которые отслеживаются отдельно и работают по-разному.
Объем продаж вырос до 2,33 миллиарда долларов в 2010 году, увеличившись на 86 процентов. Если мы рассчитаем объем деятельности на данный момент в 2011 году в годовом исчислении, ожидается, что активность в многосемейной компании составит 2,36 миллиарда долларов, что незначительно выше показателей 2010 года. С 2009 года долларовый объем многоквартирных домов составлял 31 процент от всех продаж недвижимости в городе.
Мы считаем, что активность в первом квартале была приглушена потрясающим 4К10, которое «украло» некоторую активность, которая обычно имела бы место в 1К11. (Кредиторы, желающие очистить балансы к концу года, и продавцы по собственному усмотрению, которые пытались превзойти ожидаемое повышение ставок прироста капитала, создали безумную активность в конце года.) Поэтому мы ожидаем, что общий объем 2011 года превысит объем 2010 года на 30 процентов. до 40 процентов.
Очевидно, что в многосемейном секторе наблюдается тенденция к более крупным сделкам, поскольку средняя цена многоквартирного дома в Нью-Йорке выросла с 2,9 миллиона долларов в 2009 году до 4,3 миллиона долларов в 2010 году, т.е. процентное увеличение. На данный момент в 2011 году средняя цена выросла примерно до 4,7 миллиона долларов.
В 2009 году было продано 433 многоквартирных дома. Эта цифра увеличилась на 25 процентов до 543 в 2010 году. На данный момент в 2011 году было продано 127 зданий, которые в годовом выражении снизились бы на 6 процентов по сравнению с прошлогодними показателями. С ростом долларового объема это сокращение количества проданных зданий подтверждает, что продается более дорогая недвижимость. С 2009 года количество проданных многоквартирных домов составило 17 процентов от всей проданной недвижимости в городе.
Общее количество проданных единиц в зданиях увеличилось с 9 839 в 2009 г. до 16 208 в 2010 г., т.е. на 65 процентов. Подобно количеству проданных объектов недвижимости, количество переданных единиц в 1К11 составило 3 681, что в годовом выражении приведет к продаже 14 724 единиц, что почти на 10 процентов ниже показателей 2010 года.
Если мы разделим две основные группы продуктов питания в многосемейном секторе, мы увидим значительную разницу в производительности лифтов и домов для пешеходов.
В лифтовом секторе в 2009 году было совершено всего 600 миллионов долларов сделок по продаже, а в 2010 году они выросли до 1,54 миллиарда долларов, т.е. на 157 процентов. На данный момент в 1К11 мы увидели около 331 миллиона долларов продаж, что в годовом исчислении представляет собой сокращение примерно на 14 процентов по сравнению с итогами 2010 года.
В секторе лифтов в 2009 году было продано 87 зданий по сравнению со 126, проданными в 2010 году, что на 45 процентов больше. В 1К11 было 26 продаж, что в годовом выражении дало бы 104 продаж в этом году, что на 17% меньше, чем в 2010 году.
В 2009 году было продано 4801 квартирная единица. В 2010 году эта цифра увеличилась до 8 848, что на целых 84 процента. В 1К11 было продано 1833 единицы, что в годовом исчислении дало бы общую сумму в 2011 году примерно на 17% ниже уровня 2010 года.
Средняя цена за квадратный фут лифтов, проданных в 2009 году, составила 165 долларов. В 2010 году этот средний показатель увеличился на 6 процентов до 175 долларов. В 1К11 средний показатель составлял 227 долларов за квадратный фут.
Средняя цена за единицу в 2009 году составляла 164 000 долларов. В 2010 году этот средний показатель снизился до 132 000 долларов. В 1К11 этот средний показатель вырос примерно до 273 000 долларов за единицу, в основном за счет заметных продаж на субрынке Манхэттена.
Нормы капитализации, хотя и сильно различаются от субрынка к субрынку, в 2009 году в среднем составили 6,19 процента, а в 2010 году выросли до 6,4 процента, увеличившись на 21 базисный пункт. Это согласуется с нашей теорией, согласно которой стоимость достигла дна в 2010 г. (а не в 2009 г., как полагают многие случайные и не совсем случайные наблюдатели за рынком), и теперь она готова к корректировке. До сих пор в 2011 году в лифтовом секторе уровень капитализации в среднем составлял 5,53 процента, что на 87 базисных пунктов ниже среднего показателя 2010 года. Мы ожидаем, что эта тенденция сохранится, особенно на Манхэттене, где андеррайтинг кондоминиумов снова начинает происходить (подробнее об этом ниже).
Что касается множественной совокупной арендной платы, которая также сильно различается от субрынка к субрынку, средний показатель GRM в 2009 году составил 9,83 в масштабе города, который снизился до 9 в 2010 году, т.е. почти на полный коэффициент. Пока в 1К11 средний GRM составила 10,9 по городу, что почти в два раза больше среднего показателя 2010 года. Ясно, что стоимость в этом секторе растет благодаря значительному дисбалансу спроса / предложения и средним процентным ставкам, которые находятся на историческом минимуме или около него.
В сегменте квартирных домов мы увидели, что в 2009 году объем продаж составил 653 миллиона долларов, при этом было продано 346 зданий, в которых в общей сложности было 5 038 квартир. Объем продаж в 653 миллиона долларов увеличился до 788 миллионов долларов в 2010 году, что на 21 процент больше. В 1К11 объем продаж составил 260 миллионов долларов, что в годовом выражении покажет общий объем, превышающий 1 миллиард долларов, что на 32 процента больше, чем в 2010 году.
Что касается количества проданных единиц, то в 2009 году было продано 5 038 единиц, увеличившись до 7 360 единиц в 2010 году, что на 46 процентов больше, чем в 2009 году. На данный момент в 1К11 было продано 1848 единиц, что в годовом исчислении будет примерно таким же количеством проданных единиц, которое мы видели в 2010 году.
Средняя цена квадратного фута в жилом секторе. составляла 218 долларов в 2009 году, а в 2010 году она выросла до 220 долларов, увеличившись на один процент. На данный момент в 2011 году средний показатель составлял 241 доллар за квадратный фут, что на 10 процентов выше уровня 2010 года.
Средняя цена проданной единицы в 2009 году составила около 176 000 долларов. В 2010 году эта сумма снизилась до 153 000 долларов, т.е. на 13 процентов. В 1К11 средняя цена выросла до 176 000 долларов, что на 15 процентов больше, чем в 2010 году, и вернулась к уровню 2009 года.
Что касается ставок капитализации, то в 2009 году средний предел роста цены увеличился. строительство в масштабе города составило 6,66 процента. В 2010 году этот показатель вырос до 7,05 процента, т.е. на 39 базисных пунктов. На данный момент в 2011 году средний предел для необорудованного здания снизился до 6,7 процента, что на 35 базисных пунктов ниже уровня 2010 года.
Что касается брутто-мультипликаторов арендной платы, то среднее значение в 2009 году составило 9,83, которое упало до 9,08 в 2010 году, что составляет три четверти кратного. На данный момент в 2011 году средний показатель GRM неожиданно упал до 8,6, что почти вдвое меньше уровня 2010 года. Мы считаем, что это падение связано с составом продаваемой недвижимости в зависимости от местоположения, что не обязательно отражает изменение стоимости.
Несмотря на то, что спрос на многосемейную недвижимость в Нью-Йорке остается очень высоким, а доступность финансирования очень высока, есть несколько вещей, на которые следует обратить внимание, поскольку 15 июня состоится обновление правил аренды. в этом году.
Законодатели пытаются разработать соглашение, которое включало бы решение нескольких ключевых жилищных вопросов в дополнение к существующим законам о регулировании арендной платы. К ним относятся истечение срока действия налоговых льгот 421-a и неопределенность, вызванная недавним решением Робертса относительно отмены регулирования единиц в зданиях, получающих налоговые льготы J-51.
Большинство наблюдателей за рынком многоквартирных домов полагают, что регулирование арендной платы будет возобновлено практически на тех же условиях, что и в настоящее время. Хотя губернатор Эндрю Куомо призвал к «ужесточению законов об аренде», он не уточнил, что на самом деле означает усиление.
Ассамблея штата Нью-Йорк (при подавляющей поддержке городского совета) приняла несколько законопроектов, которые, среди прочего, повышают уровень дерегулирования высокой арендной платы с 2000 долларов в месяц до 3000 долларов в месяц и повысит уровень, который регулируемый арендатор должен будет зарабатывать за отмену государственного регулирования с высоким доходом или «роскошью» со 175 000 долларов в год до 300 000 долларов в год.
Независимо от того, как вы к этому относитесь, смешно думать, что те же самые политики в городском совете и собрании штата, которые считают, что «налог миллионера» на всех, кто зарабатывает более 200 000 долларов в год, должен оставаться в силе. это те же люди, которые нуждаются в защите с помощью регулирования арендной платы, которое, по сути, является формой государственной помощи.
Как я уже говорил во многих статьях о регулировании арендной платы, это ужасная система, которая неэффективно распределяет наш жилищный фонд. Большинство выборных должностных лиц называют регулирование арендной платы «программой доступного жилья», поэтому очевидно, что это не так. Он просто передает субсидию, финансируемую налогоплательщиками, людям, которые оказались в нужном месте в нужное время. Проверка материального положения не проводится, и никто не знает, сколько на самом деле зарабатывают люди, получающие субсидию на аренду, и какова их экономическая доступность.
В то время, когда выборные должностные лица чистят бюджеты на предмет государственных расходов, мошенничества и злоупотреблений, это шутка, что субсидии продолжают раздаваться без какой-либо квалификации, необходимой для получения льгот. Невозможно найти рациональный смысл в такой системе. Почему бы не раздать чеки на благосостояние всем, чья фамилия начинается с «W»? В этом было бы столько же смысла.
Как я написал вРанее в этой колонке говорилось, что восстановление программы налоговых льгот 421-а в той или иной форме необходимо для того, чтобы и дальше выводить на рынок наш столь необходимый новый жилищный фонд. Произошел значительный спад в создании доступных по цене единиц из-за ликвидации этой программы. Хотя заголовки статей, содержащие ошибочные взгляды, могут относиться к богатым игрокам в бейсбол или капитанам индустрии, которые получают эти льготы, в статьях всегда не упоминается, что в какой-то момент получатели этих временных льгот будут платить полную сумму налогов. Во многих случаях эти новые разработки не были бы реализованы без программы 421-A.
Кроме того, тысячи единиц доступного жилья были созданы в районах, отчаянно нуждающихся в таком жилье, на основании спроса на сертификаты, которые выдаются при строительстве этих зданий. Восстановление программы льгот 421-а в той или иной форме имеет решающее значение.
Другой вопрос, который, вероятно, будет включен в переговоры о продлении срока аренды, - это решение проблемы J-51. В решении Робертса, по сути, говорилось, что даже несмотря на то, что действовала 13-летняя стандартная рабочая процедура, утвержденная двумя правительственными агентствами, они неверно интерпретировали правила.
Департамент жилищного строительства и обновления общин ратифицировал отмену контроля над жилыми домами в зданиях, получающих пособие J-51, а Департамент сохранения и развития жилищного фонда, применяющий программу J-51, согласился с тем, что отмена регулирования является правильной. единиц в зданиях, получающих льготы J-51. В решении суда по делу Робертса говорилось, что дерегулирование единиц в зданиях, получающих эти налоговые льготы, незаконно.
Однако это катастрофическое решение не дало никаких других указаний относительно того, что делать с этими подразделениями. Этот вопрос, вероятно, будет решен годами судебных разбирательств и нескольких других судов, или потребуется законодательное решение, чтобы устранить эту неопределенность. Наиболее разумным и справедливым решением будет, по-видимому, позволить владельцам, получившим эти льготы, выплатить их городу и продолжать сдавать в аренду неконтролируемые квартиры арендаторам, которые подписались на новую рыночную арендную плату и могут ее платить. .
Это позволит городу окупить значительную сумму денег в то время, когда этот ресурс крайне необходим. Это также устранило бы бессмысленную, случайную непредвиденную прибыль для арендаторов, которые в этом не нуждаются.
Как мы видим, рынок многоквартирных домов очень высок.
комментариев