На земле в Вестчестере и Фэрфилде с Джоном Барнсом
Итак, поскольку CBD Уайт-Плейнс начинает сжиматься, это для нас хороший индикатор того, что вы начнете видеть некоторое движение на остальной части рынка. Итак, мы начинаем чувствовать себя хорошо по поводу знаков.
Было ли это медленным восстановлением по сравнению с Нью-Йорком или остальной частью страны? Я бы не стал сравнивать это с тем, что происходит в остальной части Нью-Йорка. Я бы сказал, что мы обычно отстаем от Нью-Йорка. И при нормальных обстоятельствах он отстает от Нью-Йорка на 12–18 месяцев. Но мы видим хорошую активность. В нашем портфеле в центре Уайт-Плейнс мы наблюдаем очень хорошую активность, особенно в нашем флагмане на 360 Hamilton Avenue. Когда вы впервые заметили ужесточение условий аренды? Это все еще не там, где должно быть. Но наш первый указатель был на Гамильтон-авеню, 360, и это было бы в середине прошлого года или ближе к концу прошлого года, в третьем и четвертом кварталах прошлого года. Какова средняя арендная плата в Вестчестере? на конец прошлого года где-то около 29 долларов. Я имею в виду, это от 20 до 20 лет. Но на это влияет множество факторов. Опишите арендаторов, которые сейчас ищут место в Вестчестере? Мы еще не видели много новинок на рынке округа Вестчестер, хотя были и хорошие новости: мы видели, что [компания по производству хумуса] Sabra заняла место здесь, в округе Вестчестер. Это было новое введение.
Но это немного и далеко друг от друга. Мы действительно видим немного больше активности, что означает, что арендаторы фактически принимают некоторые из этих решений, но вы все еще видите некоторые средние размеры в диапазоне от 6000 до 7000 квадратных футов, и они перемещаются в пределах округ. В лучшие времена вы видите больше новых представлений или всегда одни и те же игроки? Мы будем знать, что есть лучшие времена, когда мы начнем видеть некоторые из этих новых представлений. Это действительно хороший показатель для нас. Что вы слышите от арендаторов прямо сейчас? Что их беспокоит и почему они возвращаются на рынок прямо сейчас? Что ж, сила собственности определенно вызывает беспокойство, судя по тому, что они видели за последние три или четыре года в отношении того, что случилось с некоторыми очень известными арендодателями. внутри и вокруг области. Так что сила собственности - это их забота.
Неопределенность их собственного бизнеса - их большая проблема, а это означает, что они хотят гибкости в любой новой сделке, которую они заключают. И до сих пор многие из них за последние два года - те, кто мог принимать долгосрочные решения - использовали рынок. В то время это был явно рынок арендаторов. Люди уезжают из Вестчестера? Очевидно, есть один очень известный арендатор, покидающий округ Вестчестер, и это Starwood Capital. Очевидно, это большой удар для округа. Они не были моим клиентом, поэтому я предпочитаю не комментировать их переезд. Вы также освещаете округ Фэрфилд? Похожа ли ситуация в Коннектикуте на то, что вы наблюдаете в округе Вестчестер? Они копируют картинки? Я бы не сказал, что это реплики. Это интересный рынок в Фэрфилде. Я бы больше сказал о Центральном деловом районе Стэмфорда, потому что там находится наш продукт; У меня нет товаров за пределами Центрального делового района Стэмфорда.
Но на рынке Фэрфилда, похоже, немного больше активности, и это немного лучше. У него действительно есть интересная динамика, потому что если вы посмотрите на уровень вакансий, он немного выше, чем в округе Вестчестер. Я думаю, что это к северу от 22 процентов на этом рынке зданий класса A, но это также немного искажено из-за того, что старое здание Lehman - старое здание штаб-квартиры - скоро вернется в строй. А теперь это совершенно пусто, и в эту смесь добавлено более полумиллиона квадратных футов пустого продукта.
Итак, это число немного искажено. Но уровень активности там, кажется, растет. Что касается уступок, которые предлагают арендодатели, видели ли вы, как они исчезают или они все еще распространены так же широко, как кажутся в Нью-Йорке? Мы начинаем видеть, как это напрягается. В конце прошлого года мы начали наблюдать ужесточение некоторых концессионных пакетов. Наконец, как вы продвигаете эти две области, особенно прямо сейчас? Что ж, я думаю, что, честно говоря, сильные стороны этих двух рынков - интеллектуальные капитал - рабочая сила здесь - это высокообразованная рабочая сила. Дорога и инфраструктура в обоих местах огромны. Чтобы попасть в эти районы и выехать из них, в частности в Уайт-Плейнс, нужно всего за 30 минут доехать на поезде до центра Манхэттена. И, конечно же, система проезжей части здесь очень сильная. Но интеллектКапитал здесь действительно не имеет себе равных. Вот как я бы это продавал.
комментариев