Прогнозирование инвестиционных продаж
Во многих моих колонках «Конкретные мысли» и во многих рыночных отчетах, подготовленных Massey Knakal, мы не только сообщаем о том, что произошло на рынке инвестиционных продаж Нью-Йорка, но и прогнозируем то, что, по нашему мнению, произойдет в будущее.
В колонке этой недели мы начинаем двухчастный обзор индикаторов, на которые мы опираемся при составлении наших прогнозов. Некоторые из них по своему характеру очень обширны, но мы постоянно пытаемся связать точки между макроэкономическими факторами и нашим местным рынком недвижимости.
Два основных показателя, которые мы обсуждаем, когда говорим о Относительное здоровье инвестиционного рынка сбыта - это объем продаж и уровень стоимости. Эти два индикатора представляют собой лучший моментальный снимок, иллюстрирующий текущие показатели рынка, особенно по сравнению с прошлыми показателями. Объем инвестиционных продаж на рынке Нью-Йорка явно неуклонно растет с начала 2009 года (хотя показатели в третьем квартале 2010 года выглядят так, как будто они, возможно, потерпели неудачу). Дополнительная активность на рынке проблемных активов, как со стороны банков, так и со стороны специалистов по обслуживанию, помогла с увеличением объемов.
Реакция на налоговую политику, а именно ожидаемое повышение федерального налога на прирост капитала и возврат к большему количеству нормальный уровень активности помог увеличить объем рынка.
Что касается стоимости, то после достижения в 2009 году того, что кажется дном, тенденции стали гораздо менее ясными. После падения в среднем примерно на 32 процента в расчете на квадратный фут мы увидели нестабильность в стоимости, поскольку некоторые типы продуктов на некоторых субрынках немного увеличиваются, а другие типы продуктов на некоторых субрынках немного снижаются. Эта волатильность со стороны стоимости является четким признаком того, что рынок пытается утвердиться на своей основе.
Направление и величина колебаний объема и стоимости зависят от многих факторов. Очевидно, что фундаментальные показатели являются важным компонентом этих факторов, и есть несколько показателей, которые мы постоянно изучаем, пытаясь определить, как это повлияет на эти базовые показатели недвижимости.
Ниже приводится краткое изложение того, что мы сохраняем внимательно следите за тем, чтобы попытаться понять, куда может двигаться рынок.
Занятость
Возможно, показатель, оказывающий наиболее сильное влияние на реальные Основа недвижимости - это уровень занятости. Чем больше людей будет работать, тем лучше для нашей экономики. Проще говоря, работающие потребители тратят больше, чем неработающие.
По мере создания рабочих мест и роста компаний потребность в дополнительных офисных площадях становится очевидной. Поскольку требуется больше офисных площадей, застройщики должны покупать землю и строить здания, заставляя работать тысячи строительных рабочих. Это, в свою очередь, переводит больше потребителей в режим расходов, что способствует дальнейшему расширению экономики. Это то, что экономисты называют петлей положительной обратной связи. По мере роста экономики люди стремятся улучшить свои жилищные условия, а формирование домохозяйств расширяется.
По этой причине разочаровывающий отчет о рабочих местах в прошлую пятницу стал еще одной неудачей для тех, кто ищет устойчивого восстановления в краткосрочной перспективе. В сентябре количество рабочих мест в США сократилось на 95 000; работодатели частного сектора добавили 64 000 рабочих, но правительства и муниципалитеты уволили 159 000 рабочих. Как мы и прогнозировали, правительства штатов и местные органы власти значительно сокращают штат в связи с огромным дефицитом, который наблюдается почти во всех муниципалитетах. Из 83 000 рабочих, потерявших работу в этих сегментах, многие были школьными учителями из школьных округов с ограниченным бюджетом. Это неудивительно, учитывая, что для большинства учебный год начинается в сентябре.
Хотя экономика потеряла 95 000 рабочих мест, уровень безработицы не изменился и составил 9,6 процента. Это связано с тем, что коэффициент участия снизился, поскольку разочарованные работники продолжали отказываться от поиска работы.
Более широкий показатель уровня безработицы, U-6, вырос до 17,1 процента с 16,7 процента. U-6 включает тех, кто перестал искать работу, и тех, кто работает неполный рабочий день и желает работать полный рабочий день. Еще одна тревожная тенденция - соотношение занятости к общей численности населения осталось на уровне 58,5 процента. Этот коэффициент находился в центре внимания ФРС и находится рядом с самым низким уровнем за более чем 30 лет.
Хотя в 2010 году каждый месяц добавлялось около 96 000 рабочих мест в частном секторе, этот показатель не соответствует даже поглощать новых людей, выходящих на рынок труда, просто за счет роста населения. Он ничего не сделал для восстановления 8,5 миллионов рабочих мест, потерянных во время этой рецессии.
В Нью-Йорке мы намного лучше, чем остальная часть страны, когда дело доходит до занятости. Более 10 процентов рабочих мест в частном секторе создано в США.в этом году были в Нью-Йорке. Это является хорошим предзнаменованием для развития нашего рынка недвижимости. Будем надеяться, что городской совет руководствуется здравым смыслом при обсуждении законодательства, которое потенциально может привести к сокращению рабочих мест, например, об обсуждаемой новой инициативе по оплачиваемым больничным.
Величина роста числа рабочих мест определяет, что вероятно, произойдет с экономической деятельностью и, следовательно, спросом на космос
комментариев